Księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one również zakładane dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych lub ich księgi zaginęły. Odpis z księgi wieczystej jest jednym z podstawowych dokumentów koniecznych do przeprowadzenia transakcji dotyczących nieruchomości. Może się jednak zdarzyć, że nie istnieje księga wieczysta dla nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Wówczas należy skontaktować się z notariuszem lub radcą prawnym albo z adwokatem, w celu ustalenia czy dokumenty, które posiada sprzedawca, dotyczące prawa do nieruchomości są wystarczające do założenia księgi wieczystej. Jeśli dokumenty nie są wystarczające, konieczne jest przeprowadzenie dłuższego postępowania.
Treścią księgi wieczystej są wpisy, czyli adnotacje wskazujące

na zmianę stanu prawnego nieruchomości (wykreślenie również jest wpisem. Różnica między księgą wieczystą i zwykłym rejestrem polega na tym, że wpisy w księgach przynoszą określone skutki oraz domniemania prawne.

 Główne zasady dotyczące funkcjonowania ksiąg wieczystych to:
 

• rękojmia wiary publicznej oznacza, że w przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości przedstawionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną
  z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje;

• jawność polega na tym, że księgi wieczyste są jawne, dlatego w razie niedopatrzenia z naszej strony, nie możemy się tłumaczyć nieznajomością wpisu. Księgi wieczyste może przeglądać każdy (w obecności pracownika sądu), komu jest to do czegoś potrzebne. Z tego powodu należy zawsze pamiętać o szczegółowym sprawdzeniu księgi, zarówno przed umową przedwstępną, jak i bezpośrednio przed umową sprzedaży;

 

domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (jest to domniemanie, że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją).

Działy w księdze wieczystej:

Dział I obejmuje znaczenie nieruchomości (dane pochodzące z ewidencji gruntów) i spis praw związanych z własnością.
Dział II obejmuje wpisy dotyczące właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego.
Dział III zawiera wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek; wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń ciążących na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek)
Dział IV obejmuje wpisy dotyczące hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa
i innych cech hipoteki.

Opłaty:

Ustawa o kosztach sadowych z 2.03.2006 r. obniżyła koszty związane z wpisem do księgi wieczystej poprzez wprowadzenie opłat stałych, niezależnych od wartości nieruchomości:

 

• opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 200 zł;

• w przypadku, gdy wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych;

• od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobiera się jedną opłatę stałą w wysokości 150 złotych niezależnie od liczby udziałów w tych prawach.
  
  Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o:

• założenie księgi wieczystej;

• połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości;

• odłączenie nieruchomości lub jej części;

• sprostowanie działu I-O;

• wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;

• dokonanie innych wpisów, poza wyżej określonymi.
  
  Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis (opłata ta obowiązuje od 10.03.2007, wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o kosztach sądowych)