Od 1 stycznia 2009 roku weszły w życie nowe przepisy dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Według nowych przepisów istnieją aż trzy sposoby rozliczenia transakcji sprzedaży. O tym, według którego sposobu musimy się rozliczyć decyduje data zakupu sprzedawanej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 roku objęta jest pierwszym systemem opodatkowania. Obowiązuje w nim podatek dochodowy
w wysokości 10 % od uzyskanego przychodu. Cena ustalona
w akcie notarialnym stanowi podstawę wyliczenia przychodu. Suma ta nie powinna jednak odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości. W przeciwnym wypadku urząd skarbowy może ustalić przychód równy wartości rynkowej.

Pamiętajmy, że jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Podatnikowi przysługują także zwolnienia. Nie musimy płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli:

• sprzedaż nieruchomości nastąpiła po pięciu latach od końca roku podatkowego, w którym została nabyta;

• nieruchomość nabyto w drodze darowizny lub spadku;
  

• zamierzamy w ciągu dwóch lat wydać kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele mieszkaniowe; w tym celu musimy złożyć
  w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży odpowiednią deklarację;
  

• zamierzamy wydać kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe (lub na rozbudowę własnego pomieszczenia niemieszkalnego);
  

• doszło do zamiany budynków lub lokali.
  

 

Jeśli przeznaczymy pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe, powinniśmy dokładnie wiedzieć, które rozchody urząd skarbowy uzna za wydatkowane zgodnie z przeznaczeniem. Do takich wydatków należą:

• zakup mieszkania, domu lub udziału w nieruchomości;

• zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego;
  

• budowa, rozbudowa, remont, modernizacja własnego lokalu lub budynku mieszkalnego albo ich części;
  

• adaptacja budynku niemieszkalnego na mieszkalny;
  

• spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe.
  

 

Nieruchomości jak również bank, który udzielił nam kredytu muszą znajdować się na terytorium państwa należącego Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Podatek płatny jest w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia (podpisania aktu notarialnego) bez wezwania ze strony urzędu skarbowego. Podatek należy wpłacić na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania podatnika. W tym samym terminie należy złożyć deklarację podatkową PIT-23. Zwróćmy uwagę na fakt, iż zapłata nie odbywa się w terminie corocznego rozliczenia podatkowego (jak to ma miejsce w przypadku rozliczenia podatku od sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008) Jeżeli spóźnimy się z odprowadzeniem podatku, zapłacimy odsetki za zwłokę.
Podatnik, którzy odprowadził 10% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, ale w ciągu dwóch lat wydatkował pieniądze na wskazany cel mieszkaniowy, może wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

 

Ile wynosi podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku?

Sprzedając nieruchomość nabytą pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku zapłacimy 19% od dochodu ze sprzedaży. Dochód ze sprzedaży jest to różnica pomiędzy przychodem ze zbycia (czyli cała suma, którą otrzymujemy od kupującego pomniejszona
o koszty zbycia: opłatę skarbową: opłatę sądową, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami) a kosztami uzyskania nieruchomości.

   

Koszty, które pomniejszają przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości to:

• koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości;

• wydatki, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie, gdy jeszcze byliśmy jej właścicielem,
  

• kwota podatku od spadków i darowizn.
  

  W celu wykazania kosztów w urzędzie skarbowym musimy przedstawić faktury VAT oraz dokumenty stwierdzające, iż ponieśliśmy opłaty administracyjne.
  
  Podatnikowi przysługują także zwolnienia. Nie musimy płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli:
  
  

• sprzedajemy nieruchomość po upływie pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym została zakupiona

• byliśmy zameldowani w lokalu na pobyt stały, przez okres przynajmniej 12 miesięcy do momentu sprzedaży nieruchomości ( jest to tzw. ulga meldunkowa)
  
  Zwróćmy uwagę, że w przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007-2008, nie istnieje możliwość zwolnienia związanego z przekazaniem kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od daty uzyskania przychodu. Istnieje natomiast możliwość skorzystania z ulgi meldunkowej. Aby skorzystać ze zwolnienia podatnik musi był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
  Warto pamiętać o dwóch zasadach dotyczących tej ulgi:

• zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków; oznacza to, że jeżeli podatnik pozostaje w związku małżeńskim w chwili dokonania sprzedaży, to warunkiem zwolnienia jest, aby zarówno on, jak i małżonek, posiadali 12-miesięczny okres zameldowania; nie ma znaczenia, czy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa małżeńska, czy też nie;
  

• żeby skorzystać z ulgi nie jest konieczne, byśmy byli właścicielami lokalu przez cały okres (nie krócej niż 12 miesięcy), wystarczy, że byliśmy przez ten czas zameldowani, a właścicielami mogliśmy stać się np. miesiąc przed sprzedażą nieruchomości.
  
  Obowiązkiem podatnika jest rozliczenie należnego podatku w terminie corocznego rozliczenia podatkowego, czyli do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
   

Ile wynosi podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 roku?

Według nowych przepisów dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych istnieją aż trzy sposoby rozliczenia transakcji sprzedaży. O tym, według którego sposobu musimy się rozliczyć decyduje data zakupu sprzedawanej nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 objęta jest trzecim systemem opodatkowania. W tym wypadku podatek dochodowy wynosi 19 % od dochodu (przychód pomniejszony o koszty uzyskania) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Pamiętajmy, że jeżeli cena nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej
w wysokości wartości rynkowej.

Podatnikowi przysługują także zwolnienia. Nie będziemy musieli zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości, jeśli:

• sprzedaż nieruchomości nastąpiła po pięciu latach od końca roku podatkowego, w którym została nabyta;

• nieruchomość nabyto w drodze darowizny lub spadku;

• zamierzamy w ciągu dwóch lat wydać kwotę uzyskaną ze sprzedaży na cele mieszkaniowe; w tym celu musimy złożyć
  w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży odpowiednią deklarację;

• zamierzamy przeznaczyć kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe (lub na rozbudowę własnego pomieszczenia niemieszkalnego);

• doszło do zamiany budynków lub lokali
  
  Ulga mieszkaniowa obejmie proporcjonalnie taką część dochodu, jaką część przychodu przeznaczymy na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem na nabycie nowego mieszkania wydamy 80% przychodu ze zbycia nieruchomości, wówczas zwolnienie z podatku obejmie 80% dochodu, a od 20% dochodu zapłacimy podatek dochodowy.
  Jeśli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przeznaczamy na cele mieszkaniowe, powinniśmy dokładnie wiedzieć, które rozchody urząd skarbowy uzna za wydatkowane zgodnie z przeznaczeniem.

   Do takich wydatków na pewno należą:
 

• zakup mieszkania, domu lub udziału w nieruchomości;
• zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego;
• budowa, rozbudowa, remont, modernizacja własnego lokalu lub budynku mieszkalnego albo ich części;
• adaptacja budynku niemieszkalnego na mieszkalny;
• spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe.

Nieruchomości jak również bank, który udzielił nam kredytu muszą znajdować się na terytorium państwa należącego Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Obowiązkiem podatnika jest rozliczenie należnego podatku w terminie corocznego rozliczenia podatkowego, czyli do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Podatnik, którzy odprowadził 19% podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, ale w ciągu dwóch lat wydatkował pieniądze na wskazany cel mieszkaniowy, może wnieść do urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty.
Jeżeli mimo deklaracji, nie wyda się pieniędzy w ciągu dwóch lat, jest się zmuszonym do zwrócenia obowiązującego podatku wraz z należnymi odsetkami. Jeśli zostanie wydana tylko część kwoty, urząd skarbowy pobierze podatek i odsetki od niewydatkowanej kwoty.