Prawa i obowiązki zarówno najemcy, jaki i wynajmującego reguluje rozdział drugi (Prawa  i obowiązki właścicieli
i lokatorów) Ustawy z dnia 21 czerwca 2005 roku
o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie przepisów Kodeksu Cywilnego oraz przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczące najmu lokali mieszkalnych
i użytkowych.

Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny
z przeznaczeniem.

Najemca ma prawo:

• założyć w wynajętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, Internet, i tym podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości;

• wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli lokal posiada wady zagrażające zdrowiu lokatorów;

• podnająć lub oddać w bezpłatne używanie lokal lub jego część za pisemną zgodą wynajmującego;

• wprowadzać do lokalu ulepszenia za zgodą właściciela;

• obciążyć wynajmującego kosztami napraw w przypadku, gdy najemca wyznaczył wynajmującemu termin naprawy usterek, które sprawiają, że lokal nie nadaje się do użytku zgodnego z umową; po upływie wyznaczonego terminu najemca może obciążyć właściciela kosztami (jeśli koszty te wcześniej faktycznie powinny obciążyć wynajmującego).

Do podstawowych obowiązków najemcy należy płacenie czynszu, utrzymywanie lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych w należytym stanie, używanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dokonywanie drobnych napraw związanych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy.
Ponadto najemca ma obowiązek:

• stosować się do porządku domowego ( o ile nie jest on sprzeczny z ustaleniami zawartymi w umowie);
• dbać o i chronić przed uszkodzeniem części budynku przeznaczone do wspólnego korzystania ( windy, klatki chodowe itp.);
• zapytać wynajmującego o zgodę na wprowadzenie przeróbek lub ulepszeń lokalu
• w razie awarii wywołującej szkodę lub stwarzającej możliwość powstania szkody udostępnić niezwłocznie lokal w celu dokonania naprawy;
• udostępnić lokal  - po uprzednim ustaleniu terminu -  w celu przeglądu stanu lokalu oraz rzeczy znajdujących się na jego wyposażeniu i ewentualnie udostępnić lokal w celu dokonania napraw;
• po zakończeniu najmu oddać lokal w takim stanie, w jakim znajdywał się on w chwili rozpoczęcia najmu  (nie uwzględniając zużycia wynikającego z normalnego używania przedmiotów).

Obowiązki wynajmującego i najemcy dotyczące napraw i remontów można zapisać w umowie najmu według ustaleń między stronami. Oznacza to, że mogą się one różnić od wyżej wymienionych zasad.